2026年一手新盤市場交投活躍，不少買家首次接觸「樓花按揭」——即為仍在興建中的物業安排按揭。與現樓不同，樓花買家在簽約一刻便要作出一個影響深遠的決定：選擇「即供」還是「建期」付款計劃。這個選擇決定了你何時申請按揭、能取得多少發展商折扣，以及承受多大的估價風險。本文逐項拆解。
什麼是樓花按揭？「樓花」即尚未落成的一手住宅（uncompleted first-hand property）。由於物業未存在，銀行審批樓花按揭時除了評估借款人，亦會考慮項目落成時間與發展商背景。買家在簽署買賣合約時，須從發展商價單中選擇付款計劃，主流分為兩類：即供付款與建期付款。
即供付款：折扣較大，提早上會即供計劃下，買家於簽約後的短期內（一般數十日至數月，視乎價單條款）完成交易並提取按揭，物業尚未落成便開始供款。發展商通常以較高折扣吸引買家選用即供——因為發展商可提早回籠資金。對買家而言，即供的最大優點是以接近購入時的市況完成估價與批核，鎖定當下的審批結果，估價不足的風險相對較低；代價是資金提早投入，且入伙前已同時承擔供款與現有居所的租金或開支。
建期付款：入伙才上會，估價是最大變數建期計劃下，買家先付訂金，待物業落成入伙前才申請按揭並完成交易——距離簽約可能相隔一至三年。好處是資金壓力延後、可保留彈性；但風險亦正正在於這段時間差：
估價風險：銀行按「成交時」的市值估價。若期間樓價下跌，估價低於合約價，按揭成數以較低的估價計算，買家須以現金補足差額，否則可能被迫撻訂。審批風險：入息審查以申請時的狀況為準。簽約後轉工、收入下降或新增債務，都可能令原本「計得掂」的按揭無法獲批。利率風險：實際按揭利率以提款日為準，簽約時無法鎖定。利率環境如何影響最高可借金額，可參閱《美國利率如何影響你的香港按揭申請？》。即供 vs 建期：一表比較項目即供付款建期付款發展商折扣一般較高一般較低按揭申請時間簽約後短期內落成入伙前估價風險較低（貼近購入時市況）較高（以落成時估價為準）審批風險以現時收入狀況審批以未來收入狀況審批資金壓力提早開始供款延後，訂金先行適合資金充裕、想鎖定折扣與批核結果需時間籌備資金、對市況與收入有信心發展商貸款計劃的隱藏風險部分新盤提供發展商或其財務公司的高成數貸款計劃（市場俗稱「呼吸plan」），標榜頭一、兩年免入息審查、低息甚至免息。風險在於蜜月期過後利率大幅抽升，屆時買家往往需要轉按至銀行——而轉按須通過銀行估價與供款與入息比率（DSR）審查。若樓價下跌或收入不似預期，轉按失敗，便要硬食高息供款。選用前應假設「最壞情況下自己能否供得起」，而非單看蜜月期條款。
選擇建期付款的買家，切勿在等待入伙期間大幅增加信貸（如私人貸款、車貸）或轉換至收入不穩定的工作——按揭審批以提款時的財務狀況為準，簽約時的計算並無保證。樓花按揭申請時序建議簽約前：細閱價單各付款計劃的真實折扣差距，並以按揭計算機試算不同成數下的首期與供款。即供買家：簽約後盡快向多間銀行遞交申請，比較息率與現金回贈；流程與文件見《按揭申請全流程》。建期買家：入伙前約兩至三個月開始申請，預留時間處理估價差異；審批一般需時數星期，詳見《按揭審批需時多久？》。高成數需要：留意按揭保險對樓花的適用安排近年曾有調整，申請前應向銀行確認最新規定，並參閱《高成數按揭與按揭保險》。本文所述安排為市場一般做法，個別項目的付款計劃條款、各銀行的樓花按揭政策均有差異，以發展商價單及銀行最新公布為準。本文僅供參考，不構成財務建議。